Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ? Les bases
Introduit par la loi de finances de 2019, le dispositif Denormandie vise à améliorer la performance énergétique et la réhabilitation des logements anciens. Il cible les communes où le besoin en logements est avéré et encourage l’investissement locatif dans ces zones en difficulté. Découvrez les fondamentaux de cette aide fiscale…
Des avantages fiscaux pour les investissements locatifs
Vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez rénover votre logement ancien ? Grâce au dispositif Denormandie, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle au prix de votre bien et à la durée de votre période de location :
- 12 % du prix du bien pour 6 ans ;
- 8 % du prix du bien pour 9 ans ;
- 21 % du prix du bien pour 12 ans.
Cette réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € (et à 5 500 m² de surface habitable).
Des logements rénovés accessibles aux ménages modestes
Dans le cadre du dispositif Denormandie, les revenus de votre locataire doivent respecter les plafonds de ressources définis par la loi. Ces plafonds varient en fonction de la situation géographique de votre bien et de la composition du foyer de votre locataire. Ils garantissent aux foyers modestes l’accès à un logement et assurent une répartition équitable des logements rénovés.
Petite précision, le locataire ne peut faire partie de votre couple ou de vos personnes à charge.
Les nouveautés du dispositif Denormandie depuis 2024
La loi du 9 avril 2024 a prolongé le dispositif Denormandie jusqu’en 2027, et en a aussi étendu la portée. Les copropriétés en difficulté y sont maintenant intégrées. Des ajustements ont aussi été apportés pour mieux soutenir les régions d’Outre-mer.
Les conditions d’éligibilité du dispositif Denormandie
Des critères géographiques et techniques définissent si votre bien est éligible à ce dispositif. Ces critères visent à soutenir les communes qui enregistrent un déficit de logements tout en luttant contre l’habitat insalubre.
Les zones éligibles
Les zones concernées sont identifiées par décret et incluent des communes prioritaires ou inscrites dans des opérations de revitalisation comme “Action cœur de ville”. Cela concerne des territoires métropolitains ainsi que des régions d’Outre-Mer (comme la Guadeloupe, la Martinique, la Réunion, Mayotte et la Polynésie française).
Les logements ciblés
Comme vous le savez maintenant, pour intégrer le dispositif, votre logement doit être ancien et nécessiter une rénovation. Deux autres critères sont à prendre en compte :
- votre logement est non meublé et loué à titre de résidence principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
- vous vous engagez à ce que le loyer ne dépasse pas un certain plafond une fois les travaux effectués.
| Plafond de loyer mensuel par m² en 2024* | |
|---|---|
| Zone A bis | 18,89 € |
| Zone A | 14,03 € |
| Zone B1 | 11,31 € |
| Zone B2 (sur agrément) | 9,83 € |
*Montants hors charges pour les baux conclus en métropole.
Les travaux acceptés
Vos travaux doivent représenter au moins 25 % de l’investissement total et inclure des améliorations essentielles :
- augmenter d’au moins 20 à 30 % l’efficacité énergétique de votre bien ;
- comprendre au moins 2 types de rénovation parmi l’isolation de la toiture, l’isolation des murs, l’isolation des fenêtres, le changement de chaudière, le changement de système de production d’eau chaude ;
- ajouter une surface habitable nouvelle (terrasse, balcon ou garage).
Sachez que votre bien doit être mis en location dans l’année suivant l’acquisition.
La marche à suivre pour déclarer votre investissement locatif
Vous devez suivre des étapes administratives précises pour bénéficier des avantages du dispositif Denormandie. Pour profiter d’une réduction d’impôt, n’oubliez pas de déclarer votre investissement locatif dans votre déclaration de revenus annuelle.
Cochez la case “Investissements locatifs” dans la rubrique “Charges”. Plusieurs documents seront à fournir : une copie du bail, l’avis d’imposition de votre locataire, une note récapitulant les travaux que vous avez réalisés et leur montant.
Bon à savoir
Ce dispositif est cumulable avec d’autres aides à la rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs : la Prime Énergie Sonergia, MaPrimeRénov’, la TVA à 5,5 % ou l’éco-prêt à taux zéro. Vous ne pouvez toutefois pas le cumuler avec d’autres dispositifs d’investissement locatif pour un même logement : Pinel ou Loc’Avantages.
Nos réponses à vos questions
Quelles différences entre les dispositifs Denormandie et Pinel ?
Le dispositif Denormandie et les SCI sont-ils compatibles ?
Faut-il privilégier la loi Denormandie ou le déficit foncier ?
Vous pouvez tout à fait cumuler ces deux programmes en imputant au déficit foncier le montant de vos travaux qui dépasse les 25 % obligatoires avec la loi Denormandie.